عضوية مميزة
تاريخ التسجيل: Aug 2009
الدولة: سوريا
المشاركات: 1,943
شكراً: 929
تم شكره 2,346 مرة في 829 مشاركة
الإيجار المنتهي بالتملّك بالتفصيل
الإيجار المنتهي بالتملّك وصيغ جديدة للقروض السكنية على الطريق مطالبات بتخفيض الضمانات والدفعات الشهرية وشمول القرض لكل أنواع العقارات رأي: القروض التي تدّعي ما ليس فيها يجب محاسبة أصحابها على أنّها إعلانات مضللة
أعلنت وزارة الإسكان والتعمير قبل أيام أنّ لجنة متخصصة تعمل حالياً على دراسة مشروع قانون للتملك عن طريق الإيجار، وهو الذي انتهجته مؤخراً بعض المصارف الإسلامية العاملة في سورية، كما أبدت مصارف أخرى بما فيها بعض المصارف التقليدية رغبتها بطرح القروض السكنية على غرار مبدأ الإيجار المنتهي بالتملك. وبرأي بعض رواد المصارف والمواطنين في الشارع، فإنّ صدى مثل هذا التشريع المرتقب يبدو مشجعاً للغاية، حيث مازالت صيغة الإعلان الذي نشرته بعض المصارف الإسلامية عن رغبتها بتقديم هذه الخدمة غير واضح بالنسبة للكثيرين، ويقول أديب ملحم وهو موظف في إحدى المؤسسات الحكومية: منذ أن أعلن أحد المصارف الإسلامية عن استعداده لتقديم الإيجار المنتهي بالتملك، فقد هرعت لمعرفة تفاصيل الخدمة، لأنّ هذه الفكرة كانت تخطر على بالي بشكل دائم، وكنت أتساءل كلما جددت عقد الإيجار للبيت الذي أسكنه، بأنّه لو أتيحت لي الفرصة لأدفع مبلغ السبعة آلاف التي أسددها لصاحب البيت على أنّها قسط شهري من قيمة البيت بحيث أتملّكه ولو بعد عشرين عاماً، لكان ذلك إنجازاً أو حلماً قد تحقق.
ويضيف: عندما راجعت ذلك المصرف، وجدت أنّهم يطلبون مني التوقيع على أوراق تتضمن التفافاً واضحاً على القانون، فإحدى هذه الأوراق هو عقد إيجار طبيعي للبيت بإيجار يعادل قيمة القسط الذي سوف أدفعه، ولكنهم لا يضمنون بشكل مقنع طريقة نقل ملكية البيت بعد سداد قيمة الإيجار بعد 15 أو عشرين عاماً، فهم تارة يعتمدون على بيع آجل وتارة على عقد غير مؤرّخ للبيع، وغيرها من الطرق التي تؤكّد خلو الساحة من أي إجراءات قانونية تضمن حقي وحق المصرف.
وفيما تخلّى ملحم عن هذه الفكرة، فقد اقتنع بها أبو زياد وراجع أحد المصارف بغية استكمال أوراقه، لكن هذا المصرف الجديد على السوق السورية نصحه بالتريث قائلاً له بكل وضوح: لا يوجد حتى الآن ما يضمن عملية الإيجار المنتهي بالتمليك في سورية، لأنّ صيغة التمليك الآجل مازالت غير محسومة حتى الآن.
ما الفرق؟
ويطرح أكثر من مواطن التقيناهم فكرة الفرق بين أي قرض سكني آخر والإيجار المنتهي بالتملك متسائلين: ما الفرق بين الاثنين؟
وتجيب نعيمة (س) وهي موظفة: الفرق كما رأيته من خلال خبرتي في ملاحقة القروض، هو أن القرض السكني العادي يحتاج لضمانات معقدة وكفالة وغيرها، وفوق هذا وذاك، فإنّ نسبة المبلغ المطلوب تسديده شهرياً مرتفع فهو لا يقل عن عشرين ألف ليرة سورية، بينما في صيغة الإيجار المنتهي بالتملك، فإنّهم يحسبون الحساب بأنّ المقترض غير قادر على دفع مبلغ يتجاوز قيمة الإيجار الشهري والذي لا يتجاوز العشرة آلاف ليرة سورية، وفي الوقت ذاته يتعاملون مع البيت نفسه باعتباره الضمانة الرئيسة للقرض ومن دون الحاجة للكفلاء أو ما شابه.
وتتساءل: لا أدري ما الذي يجعل العقار مضموناً بالنسبة للبنوك في حالة الإيجار المنتهي بالتملك، ولا يجعله كذلك مضموناً في حالة القرض السكني العادي.
وتقول: أنا أقترح على اللجنة الدارسة لهذا الموضوع، أن توسع دراستها وتحاول الاستفادة من هذا المبدأ لتطبقه على القروض الأخرى، ولا شك في أنّ المقترض سيوافق على أي نوع من الضمانات إذا كان متعلقاً برهن البيت نفسه، مادام ذلك سيخفف من قيمة الضمانات التي يفترض تقديمها، كما يمكن الاستفادة من تجربة الإيجار المنتهي بالتملك لتخفيض قيمة الدفعات الشهرية على المقترضين من القروض السكنية المعتادة.
الأبواب المغلقة
وفيما أشارت وزارة الإسكان في سياق دراستها لهذا القانون المرتقب، إلى أنها تدرس أيضاً تأسيس شركات تمويل عقاري مهمتها الأساسية تمويل شراء المساكن عبر تخفيض الضمانات التي تفرضها المصارف الحكومية والخاصة من خلال هيئة الإشراف على التمويل العقاري، فقد وجد الكثيرون ممن استطلعنا رأيهم في هذه الفكرة أملاً للكثيرين الذين لا تتوافر لهم الشروط المعتادة للحصول على القروض وخاصة الكبيرة منها كالسكنية على وجه التحديد، حيث يقول أسعد وهو صاحب محل تجاري صغير في إحدى مناطق السكن العشوائي في ريف دمشق: لم أترك عرضاً من عروض المصارف الحكومية أو الخاصة، إلاّ وحاولت الحصول عليه والاستفادة منه، وقد كنت دوماً أجد الأبواب مغلقة بسبب عدم وجود الكفلاء أو الضمانات التي تجعل المصرف متشجعاً لمنحي القرض، وكلما تحدثت عن المحل التجاري الذي أملكه، كان السؤال يأتيني: هل هو نظامي أو طابو أخضر؟ فأجيبهم:لا، فيقولون لي: لا مصلحة لدينا في اعتباره ضمانة والتعامل معك.
ويضيف: وكلكم يعلم صعوبة تأمين كفيل في هذه الأيام، ولذا، فإنني أقف عاجزاً أمام هذه الشروط في كل مرّة، وأتمنى أنّ تدرس اللجنة التي تتحدثون عنها أوضاع الناس الذين هم من أمثالي، وأنتم تعلمون أن حالتي هي مجرّد نموذج.
حالات وهمية
وبالفعل فإنّ نموذجاً آخر هي أم بدرعيب الموظفة في إحدى شركات القطاع الخاص، تعاني مشكلة مشابهة لما يعاني منه أسعد، لكنّ حالتها تختلف عنه بأنّها ليست بحاجة للضمانة العقارية أو ما شابه، لأنّها موظفة وتستطيع تقديم الكفالة من بعض زملائها، لكن الشرط الذي تتوقف عنده المصارف، هو أنّها تتطلب أنّ يكون الموظف المقترض وكفلاؤه مسجلين في التأمينات الاجتماعية وهذا ما لا يتحقق في غالب الأحيان، وتتساءل: لماذا لا يخطط مديرو المصارف للمواطنين الذين يعيشون واقعنا، لماذا يخصصون قروضهم لحالات وهمية لا وجود لها إلاّ على الورق وتشرح قائلة: فمصارفنا الحكومية والخاصة، ترفض منح القرض إلاّ لبيت نظامي وطابو أخضر، بينما هم يعلمون أنّ الأغلبية تعجز عن شراء مثل هذه البيوت، وهم يعلمون أيضاً أن أكثر من نصف السكان يقطنون في مثل هذه المساكن، فلم لا تكون القروض السكنية شاملة لكل أنواع العقارات، كما أنّ مصارفنا تخصص قروضها للموظفين المسجلين في التأمينات الاجتماعية، وهذا مالا يتحقق إلاّ في حالات قليلة في القطاع الخاص.
وتضيف: ما نتمناه من هذه اللجنة أن تدرس هذه الأوضاع، بحيث تكون الدولة نفسها ضامنة للمواطن من خلال هذه الشركات التي تنوي هيئة التمويل العقاري تأسيسها، وأنا متأكدة من أنّ الدولة تستطيع ضمان حقها دون الحاجة لتلك التعقيدات والشروط التي تتطلبها المصارف عادة.
__________________
*قل هل يستوي الذين يعلمون و الذين لايعلمون*
صدق الله العظيم